不動産所得の事業的規模と業務的規模

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不動産所得の事業的規模と業務的規模

FROM 個人のお客様のための佐々木健税理士事務所(東京 東久留米市)

 所得税法に特有なのですが、所得の区分があったり、不動産所得の場合には更に事業的規模と業務的規模で取り扱いが異なることがあったりするので、所得税法が難解な理由の一つになっています。

 今回は、不動産賃貸を行っている方やこれから不動産賃貸を行おうと考えている方のために不動産所得の事業的規模と業務的規模での取り扱いの違いをお話しします。

 そもそも何故、所得税法は不動産所得を事業的規模と業務的規模に分けて取り扱いを変えているのでしょう。

 不動産所得は、総所得金額から必要経費を控除して計算するという点で、事業所得及び雑所得の金額の計算と同様です。しかし、厳密に言うと資産損失の取り扱い等事業所得と雑所得の間の所得計算には差異があり、これに対応して同じ不動産所得であっても、事業所得と同様に考えるべきものと雑所得に類するものと考えるべきものがあります。所得税法では、前者を不動産所得を生ずべき「事業」から生じたものとして捉え、後者を不動産所得を生ずべき「業務」から生じたものとして捉えています。

 この区分の基準については、所得税法基本通達26-9で、

 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

と規定しています。所謂「5棟10室」基準です。なお、土地に関しては、1室の貸付に相当する土地の貸付件数を「おおむね5」として判定します。

 さて、本題に入りますが、事業的規模であるかどうかによって、不動産所得の計算に差異がある諸点を列挙しておきますので参考になさってください。

 ① 資産損失の必要経費算入(取壊し、除却、滅失等)

事業 損失の金額を損失の生じた年分の必要経費に算入(所法51①)

業務 損失の金額を損失の生じた年分の不動産所得を限度として必要経費に算入(所51④)
    
注.災害の場合は雑損控除選択可能

 ② 貸倒損失の取扱い

事業 貸倒れが生じた年分の必要経費(所51②)

業務 その収入が生じた年分に遡って収入金額がなかったものとみなす。(所64①)
 
注. ①回収不能金額、②所64適用前の課税標準の合計額、③「②」の計算の基礎とされた不動産所得の金額 一番低い金額が限度(所令180②、所基通64-2の2)

 ③  青色専従者給与や(白色申告の)事業専従者控除の必要経費算入

事業 適用あり

業務 適用なし

 ④ 確定申告額の延納に係る利子税(所法45①二、所令97)

事業 必要経費算入

業務 必要経費算入不可

 ⑤ 事業を廃止した後に生じた費用(所法63)

事業 廃業後に生じた費用又は損失は廃止した日の属する年分又はその前年分の必要経費に算入

業務 貸倒損失については、上記「② 貸倒損失の取扱い」参照

 ⑥ 青色申告特別控除制度(措法25の2)

事業 65万円可能

業務 10万円限度

 ⑦ 収入計上基準直所 2-78 昭和48年11月6日「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について」)

(近年、一部のハウスメーカーでは当初数年分の家賃を一括前払いする制度が流行っていますが、その収入計上基準の相違)

事業 その年の貸付期間に対応する賃貸料の額をその年分の総収入金額に算入可能

業務 契約上の支払日の属する年分の総収入金額に算入


 最後に、不動産所得の計算にかかる事ではありませんが、節税効果のある「⑧ 小規模企業共済の加入」についても相違があります。

事業 加入可能

業務 加入不可

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